[摘 要] 近年来,房地产开发贷款在银行信贷总量中的比重逐年上升,而在建工程的抵押已经成为房地产开发企业融资的重要方式。但在建工程的抵押涉及许多不确定性,很容易产生风险。

　　在建工程抵押时的价值评估已经引起贷款银行的关注。本文通过分析有关在建工程抵押的法律关系,提出了在建工程的抵押条件,并对抵押评估方法中的成本法和假设开发法进行了深入的探讨,供银行业和不动产评估行业参考。

　　近年来,国内房地产开发贷款在银行信贷总量中的比重逐年上升,而在建工程抵押已经成为房地产开发企业融资的重要方式,甚至成了开发贷款流程中的必然环节。但在建工程的抵押涉及许多不确定性,很容易产生风险。

　　一、在建工程及在建工程抵押

　　在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。在会计核算中,在建工程是一个会计科目,反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。在工程建设中,在建工程是指正在施工的工程。

　　在建工程的特点,一是实体上的不确定,即因工程未完工,不具备建筑的最终形态,其形态和价值还将不断变化。二是法律上的不确定,即未取得相关权证,有关权属关系尚不明朗。

　　但法律规定,在建工程可以抵押。1997年5月,建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条指出:“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。” 2000年12月,最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47条提出,依法获准正在建造中的建筑物的抵押,当事人办理了抵押物登记的,人民法院可以认定抵押有效。2007年10月1日《物权法》实施,该法第180条明确规定,正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月,为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168号令)第59条规定,“以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。

　　二、在建工程抵押范围

　　在建工程于建设期间每天都在发生变化,人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。一种观点认为,抵押范围仅为抵押时点的已完工部分,不含以后新增部分;而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部,即包含已建和未建部分。目前,北京、广州、成都、福州等城市采用前者,而上海市则采用后者。本文认为前者的抵押范围是适当的,依据是:

　　1、 银行接受在建工程抵押时,主要看重已经建造完成部分的价值,基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值;

　　2、 根据建设部对在建工程抵押的定义,在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”,因此,投入的资产才能抵押。未建部分尚未投入,也就不能包含在抵押范围内;

　　3、 已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值,可以作为抵押品处置;

　　4、 《物权法》第187条是将“建筑物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的,且均规定为“应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立”,可见在建工程抵押与建筑物抵押相同,设立的是一般抵押权;

　　5、 2008年7月1日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168号)》将在建工程的抵押归为“一般抵押权登记”,把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。即在建工程设立抵押时就需要进行建筑详细信息的登记簿,因此在建工程抵押的就只能是指已经建成的部分。

　　三、在建工程的抵押条件

　　在建工程的抵押是需要具备抵押条件的,其中:

　　1、关于在建工程的抵押目的。建设部《城市房地产抵押管理办法》中规定,在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”。而《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》中规定,在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。对于贷款银行来说,前者的债权风险明显小于后者的风险。

　　2、关于土地使用权。在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押,这样,抵押的土地使用权如果是出让用地,必须已经交付全部土地出让金,取得国有土地使用权证书;如果是集体用地,由于法律规定其不得转让,故不得进行抵押;如果是划拨土地,则应经具有审批权限的人民政府土地行政管理部门批准后才能抵押。

　　3、关于建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性,用于抵押的在建工程应具备“三证”(《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证

[1] [2] [3] 下一页