在与业主进行变更谈判时，各经理部一定要高度重视，作好充分的准备工作。谈判要有理有节，要对事不对人，要依据施工合同通过摆事实讲道理的方式以理服人，决不能因为谈判而伤了与业主的感情。

　　（十一）、风险、双方的违约责任和合同终止

　　1、不可抗力

　　不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括因战争、动乱、空中飞行物或其它非双方责任造成的爆炸、火灾以及专用条款约定的风、雨、洪、震等自然灾害。

　　因不可抗力事件导致的费用由双方按以下方法分别承担：

　　①工程本身的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工现场用于施工的材料和待安装的损害，由发包人承担。

　　②合同双方人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用。

　　③承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担。

停工期间，承包人应工程师要求留在施工现场的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担。

　　④工程所需清理、修复费用由发包人承担。

　　⑤延误的工期相应顺延。

    我的理解是，最终产权是谁的物品由谁负责损失费用，第三方的损失由发包方负责。

　　2、保险

　　①发包人保险

　　发包人应当为建设工程和施工场地内自己的人员及第三方人员的生命财产、以及运到施工现场内的材料和待安装的机械设备办理保险，并支付保险费用。发包人也可以将这些保险事项委托承包人办理，费用由发包人承担。

　　我的理解是发包人只保自己的人和物。

　　②承包人必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并为施工场地内自有人员生命和施工机械设备办理保险，支付保险费用

　　③具体投保内容和相关责任，合同双方在专用条款中约定。

　　我要强调的是，不管是承包人保险还是发包人保险，直接受益人都是承包人。业主投保部分承包人要争取参加保险合同的谈判、合同的订立，为保险索赔打下基础。如保险合同中有一个免赔额，即每次损失超过这一免赔额时保险公司才对超过免赔额的部份进行赔偿。那么在合同谈判中就要尽可能的将免赔额减少。

　　各经理部也要注意，工地出事了，应立即将出险通知书报保险公司及业主，请保险公司来现场核实灾情，并签认损失情况。图像资料也是必不可少的。

　　3、违约责任

　　违约责任是指合同一方不履行合同义务或履行义务不符合约定所应承担的责任。
 
　　发包人承担违约责任，赔偿其违约给承包人造成的经济损失，延误的工期相应顺延。

　　承包人违约赔偿其违约给发包人造成的损失。

　　赔偿损失的计算方法在专用条款中有约定。

　　4、合同终止

　　合同双方履行合同规定的全部义务，在发包人支付了工程结算款，承包人向发包人交付竣工工程缺陷责任期满后即告终止。

   （十二）、索赔和争执的解决

　　1、索赔

　　索赔是指在合同履行过程中，由于发生应由对方承担责任的情况造成实际损失，向对方提出经济补偿和（或）工期顺延的要求。
 
　　①当一方向另一方索赔时，要有正当索赔的理由，且有索赔事件发生时的有效证据。

　　②发包人未能按合同约定履行自己的义务，或发生错误，或以生应由承包人承担的责任的情况，造成工期延误或承包人不能及时得到工程款或承包人受到其它损失，承包人可以按照以下程序向发包人索赔：

　　A、索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知书。

　　B、发出意向通知书后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿损失的索赔报告及有关资料。

　　C、工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复或要求承包人进一步补充索赔理由和证据。如果工程师在收到承包人的索赔报告和有关资料后28天未予答复，视为该项索赔已被认可。

　　索赔和变更设计审批时效性非常强，掌握这一点非常重要。我们向业主、监理工程师等报送的文件、索赔变更

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