1.4 项目营销阶段：

　　房地产项目在营销阶段将面临着国家政策对项目销售的影响，国际国内经济环境对项目销售的影响，项目产品与营销包装是否配套、包装是否符合购买对象的的理念，营销方案是否符合市场及客户需求的风险，产品的定价是否存在着过高或过低的风险，销售节奏与开发节奏是否匹配、资金占用比例、资金周转速度是否合适等引起的资金回笼风险。比如在2010年-2011年期间，国际经济形式不客观，国内经济受到国际很大的影响，国家政策对房市的大力调控，整个房产市场处于平稳抑制甚至下滑的趋势，在这个期间，国家政策以及国内经济形式对整个国内的房产市场就起了很大的影响，在这个期间处于销售的房产楼盘都遭受着市场的冲击，出现了很多打折、降价、优惠措施，这种现象的出现无疑极大的影响了项目的销售利润，影响了房市的进一步发展，于是很多开放商出现了暂缓开工、放慢开发速度、延迟销售等措施，以避开政策对项目的影响。

　　综合房产项目开发过程中的上述几个阶段，总体归纳起来风险按照类别可以分为：政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险以及国际风险几个大类。政策风险包括政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、、房地产制度变革风险、环保政策变化风险、法律风险等。社会风险包括城市规划风险(即容积率变化风险、建筑覆盖率变化风险、用途的相容性风险)、区域发展风险(即近邻地区发展风险、类似地区发展风险)、公共干预风险、住客干扰风险、治安风险等。经济风险包括市场供求风险(即购买力风险、住户规模变化风险、单元住宅面积变化风险)、财务风险(即通货膨胀风险、利率变化风险、资金变现风险、开发费用变化风险、税率变化风险)、地价风险、融资风险、国民经济状况变动风险等。技术风险包括建筑材料改变和更新风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动和计算失误风险、设备故障、损坏或施工事故风险、建筑生产力因素短缺风险、信息风险等。自然风险包括火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、气温风险等。国际风险包括国家风险、国际政治风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险、国际经营风险等。

　　2 房产开发中的风险控制方法

　　上述几大类风险，对于每一个房产项目而言，具体都会有所不同，那么我们可以根据项目的具体特点、组织结构的具体特特征，在项目的各个阶段采取以下措施，从而减少风险发生的可能性，使风险在受控范围之内。

　　2.1 在项目拿地与投资策划时，一要认真分析与调查项目用地的周边环境，分析土地的地理位置、土地性质、土地现状以及地质地貌等情况，调查项目周边的建筑、自然环境、历史人文环境以及环境污染状况、水陆空以及市政道路的交通状况、周边市政配套设施等;二要对区域市场现状进行细致研究以及对市场发展趋势进行判断，其中包括货币政策以及房地产相关政策在内的宏观经济状况、项目所在地的房产市场状况、政策法规、总体供求关系、板块划分及差异、价格走势及市场价值发现、客户构成分析以及客户的购买状态与行为分析;三要对项目的优劣势、机会与威胁进行SWOT分析;四要对项目的市场定位、规划及风格进行分析;五要通过同类项目进行类比，对待开发项目的价值进行量化分析;六要通过差异系数的确定、区域市场均价的确定对项目进行定价模拟分析;七要通过对项目的经济技术指标、成本、项目收益的模拟，通过敏感性分析对项目投入产出状况进行模拟分析;八要对项目风险、资金风险、经济风险、政策风险、开发进度风险进行分析与提示。在这样详细周全的投资策划工作下，才能有效的降低项目后期风险发生的可能性。林克司项目在项目策划时对开发项目进行了SWOT分析，确定本项目的优劣势，并且对产品的各个部分进行权重评分，确定项目研究的重点和次重点。后由于在策划与设计阶段经历了房产调控，公司经过决策果断的对项目的定位进行调整，增加了更多的项目优势，对之前的优势同时又进行了增强，并且还对单体面积进行了适当的控制，避免由于总价过高对未来的销售以及公司的资金产生压力。

　　2.2 在项目建设过程中，一要通过考察调研与打分的方法对选取信誉度高、服务质量好的的设计、勘察、施工以及监理单位以及其他供应商作为项目合作伙伴，并且作为一个长期运营的房产公司，不能只停留于一家单位，还应该建立详细的供应商库，作为公司和项目的资源储备，二要选择好

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